万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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