导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(igòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。iong>在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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