文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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