导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算(团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费g>第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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