导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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