30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换新”有利(lì)于畅通换房链条，但(dàn)实施起来堵点不少。

房地产开发投资额(é)同比下降(jiàng)9.5、新建商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积同比(bǐ)下降19.4%，今年一季度(dù)，房地产市场仍在等待企稳回升。

但如(rú)何(hé)通向回温之路？各地政府想尽了招数(shù)。从放松限购到降低房贷(dài)利率，从(cóng)发放购房补贴到推行“房票”，楼市调控“工具箱”几乎已(yǐ)应出尽出。近期，为盘活二手房市(shì)场、畅通改善需求换房，一个新政策(cè)趋势正在蔓延——住房“以(yǐ)旧换新”。

据中指研究院监测，目前已有超30 城表态支持“以(yǐ)旧换新”，方式则主要包括(kuò)两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，二是开发(fā)商(shāng)或国资平台收购旧房、售房款(kuǎn)用于(yú)购买指定新房项目。近段(duàn)时间(jiān)，明确表态提到第二种方式，即“国资收购”的城市有所增多。

“以旧换新(xīn)”有利于畅通(tōng)换房链条，提高楼市活跃(yuè)度，促进置(zhì)换需求释放。但在实际操作过程中，需要面临的现(xiàn)实问(wèn)题并(bìng)不(bù)少，比如旧房源需合理估价、如何在(zài)当下市场加速卖房、国资收(shōu)购(gòu)需确保资金稳健、旧(jiù)房源(yuán)后续如何利(lì)用等，相关政策仍需探索与完善。

政策支持

“希望昆明出台商品房(fáng)以(yǐ)旧换新相关政策”。近日(rì)，有网友(yǒu)在人民网“地方领导留言板”发表建(jiàn)议。

对此，昆明市住房和城(chéng)乡建设局回复表示：目前昆明市未出(chū)台“住房以旧换新”相关政策，但部分房企已经与经(jīng)纪机构合作，为购房人(rén)提供以旧换(huàn)新的服(fú)务。下一步，市住房(fáng)城乡建设局将结合省外先进经验及案例，充分考虑本地实际情(qíng)生活的色彩作文300况，再行研究(jiū)判断后续是否出台。

记者在该平台发现，不只是昆明，其他城市(shì)也有网(wǎng)友咨询住房“以旧换新”问题，包括长三角热点城市。而“以(yǐ)旧换新”之所以引起关注，是因已出台(tái)该政(zhèng)策的城市正(zhèng)越来越多，俨然成为楼市调控“新风向”。根据中指监测，自2023 年(nián)以来，目前已有超 30 城表态支持“以旧换新”。

4月(yuè)22日，鄂州市发文表示，推行(xíng)商品房(fáng)“以(yǐ)旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有平台(tái)公司(sī)开展“以旧换新”业务，通过集中帮卖和定向收购等方式，帮助市民卖出二手房。4月18日，长沙市(shì)表示，全市范围内“以旧(jiù)换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策(cè)，享受(shòu)首套(tào)房(fáng)首付比(bǐ)和按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发文表示，2024年郑州(zhōu)市计划完成(chéng)二手住房(fáng)“卖旧买新、以旧换新”10000套。一是郑州城市发展集团有限公司(政府(fǔ)指定作为收购主体)收购二手住房，促成(chéng)群众通过“卖旧买新、以旧换新(xīn)”购(gòu)买(mǎi)改(gǎi)善性(xìng)新(xīn)建商品住(zhù)房；二是政府政策(cè)鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)”。

各(gè)地之所以热衷该政策，一是因当下二手(shǒu)房存量大(dà)、交易(yì)慢，二是因房企(qǐ)去(qù)化承压。帮助二手房业主卖掉旧房、置换(huàn)新房，一方面可助力改善购房需求的实现(xiàn)，同时能帮助(zhù)楼盘加大销售。

公开数据显(xiǎn)示，自(zì)2023年以来，全国二手房挂(guà)牌量持续(xù)走(zǒu)高。截至(zhì)今年3月30日，已经(jīng)有重庆、成都(dōu)、天津、青岛、南京(jīng)、武汉(hàn)、郑州等12个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆(qìng)、成(chéng)都(dōu)、天(tiān)津、苏州、南京、杭(háng)州6个城市的(de)挂(guà)牌量已(yǐ)经突破15万套，重庆和成都(dōu)超过22万套。

二手(shǒu)房市场已成为楼市不可忽(hū)视的主力，且对当下调控政策的反应更敏感。

易居(jū)研究院报告显示，2024年3月份(fèn)，全国22个(gè)城市中(zhōng)的19个(gè)重(zhòng)点城市中，有(yǒu)15个城市交易数据位于荣枯线(xiàn)以上，这意味着大(dà)多数(shù)城市(shì)二手房交易(yì)行情不错，表明(míng)各地二手房支持(chí)政(zhèng)策积极有(yǒu)效。

“近期，各地二手房交易(yì)比较活跃，二手房交易占(zhàn)总(zǒng)体住房交易的比重接近(jìn)四成，11个省(shěng)市二手房交易量超过新房。其(qí)中，90平米以下、总价300万以下的二手房占60%左右的份额，可见刚需潜力很大，换房的潜力(lì)也很大。”广东省住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示。

如果能盘活这庞大的二手房市场，对楼市(shì)企稳回升意义明显。住房“以旧换新”的目(mù)的，便是盘活存量市场、畅通换房链(liàn)条(tiáo)，助力整个市场流动运转起来，激发楼市活力。

具体怎么做，目前各(gè)地有两种方式，一(yī)是“联合(hé)帮卖(mài)”，房企联合经纪机(jī)构对旧房优先(xiān)推售，若一定期限内旧房售出则(zé)按流程(chéng)购买新房。二是开(kāi)发商或国资平(píng)台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这是今年以来住房“以旧换新”的主流。此外，还有地方对“以旧换新”给予购房补贴。

痛点(diǎn)有待疏通

在庞大的“以旧换新”政策队伍中，郑州是较为特殊(shū)的一个。

按(àn)郑州官方(fāng)的计划，“以旧(jiù)换(huàn)新”有两种方式，除了市场化(huà)帮卖，国资(zī)也要下场收房，而且规(guī)模比其(qí)他城市(shì)都大(dà)。郑州城市发展集(jí)团有限公司作为政府指定收购主(zhǔ)体收购二手住(zhù)房，全年计划完(wán)成5000套。这(zhè)一(yī)规模，比此前也有(yǒu)国资入局的太仓、无锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州市“以旧换新”试点工作启动，官方数据显示，当(dāng)天(tiān)从凌晨到下午3时，有3449人(rén)次登录“郑州市房产交(jiāo)易服务平台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记发布二手房信息共189条，报名参加城(chéng)发集团收购(gòu)并完成(chéng)全部资(zī)料上传共68人，线(xiàn)下(xià)售(shòu)楼部统计征集换购房意向(xiàng)信息202条。

作为收购主体，城发集团当日审核房源信息共83组，首(shǒu)日筛选登记信息资(zī)料齐全、符合试点阶段收购(gòu)标准，初步审核通过的房源(yuán)信息共64组，目前一(yī)组已进入现场踏勘(kān)环节，一组已生活的色彩作文300进入(rù)评估(gū)环节。在(zài)新房端，首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘(pán)项目34个，共提供现房房源7987套(tào)。

从政策发布(bù)到公布进展，郑(zhèng)州算是较为迅速的一个(gè)，但从现实角度(dù)看，“以旧(jiù)换新”实施起来需要(yào)时间。去年长三角首次试水的太仓(cāng)，首批放出100个名额，最终(zhōng)实际成交仅6组；随着(zhe)活动逐步推进(jìn)，参(cān)与人数才逐渐增多，截至3月12日，活动报名累计超过800组，其中已成(chéng)交93套，还有86套(tào)交过(guò)意向金，正(zhèng)进行验(yàn)房(fáng)、评估等。

“尽管不少区域提出‘以旧换新’政(zhèng)策导向，但仍处于探索阶段，当前(qián)整体效果尚不明显。”中指研究院表示。首先是卖旧房环节(jié)，当前不少城市的二手房挂(guà)牌量处于高位(wèi)，即便通过(guò)中介优(yōu)先推介，但(dàn)若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定(dìng)让步。

“以旧换新，最大痛点是卖掉(diào)旧房。”李宇(yǔ)嘉表示，目(mù)前，开发商参与以(yǐ)旧(jiù)换新的协议，锁定意向房源(yuán)的周期往(wǎng)往在(zài)2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右。但二手(shǒu)房很难在2个月内(nèi)卖出。他认为(wèi)，政策关键是要(yào)激发二手房业主的(de)动力，卖(mài)不掉二手房(fáng)则“无(wú)责退订新房”，给予业主足够的安(ān)全垫(diàn)。

其次，选购新房环节(jié)也有不少问题。“旧房收购(gòu)模式一般(bān)要(yào)求购房者在指定的新房楼盘购买，这意味着选(xuǎn)择性受到一定限制。”中指(zhǐ)研究院称。此外(wài)，当下居民就业、收(shōu)入预期尚未明显好转，购房者观望情(qíng)绪重，购(gòu)买期房较(jiào)为谨慎等(děng)因素，也(yě)一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

比如有郑州当地网友表示(shì)，自(zì)己很(hěn)关注住房“以旧换新(xīn)”政策，目(mù)前家(jiā)里有两套旧房，都属于(yú)难出租也难卖的“老破小”、“老破大”，如果政府能出面收购，会极大帮助家庭卖房。但鉴于资金问(wèn)题、生活的色彩作文300市场前景等问题，自己对买新房还有顾虑，现(xiàn)在(zài)只想出售手中多余的旧房。

另(lìng)有无锡网友在领导留言板(bǎn)表示，近期无锡市梁溪区出台房子(zi)“以旧换新”政策(cè)，请问以后是否有计划推出全城置换政(zhèng)策。对此无锡(xī)市(shì)梁溪城投公司表示，目前梁溪区出台的二手(shǒu)房“以旧(jiù)换新”业务是梁(liáng)溪城(chéng)发集团下属置业公司实施的，全市(shì)包括江(jiāng)阴宜兴推出(chū)置换(huàn)政策(cè)，目(mù)前尚没有实施计划。

李宇嘉建议称(chēng)，在刚需(xū)转(zhuǎn)向二手(shǒu)房，改善(shàn)转向新房的新形势(shì)下，未来“以(yǐ)旧换新”政策可能要常态化地(dì)推进(jìn)。因此，开发商和地方政府都要坚持把(bǎ)“好房源”拿出来，让循环更(gèng)加顺畅。他表示，参与“以旧换新(xīn)”的开发商，新盘绝不能(néng)推(tuī)尾货，借机去库存，要拿出优质项目参与活动(dòng)，且要(yào)有价格上的(de)优惠(huì)。

而对政府下(xià)场收房(fáng)，李宇嘉认为，这对国资机构的资(zī)金实(shí)力、信息掌握能力等都有要求，分散式购置的二手房住房如何筹建为保障性住房(fáng)、后(hòu)续如何做好运营管理，也存在挑战。政(zhèng)府需要做的，是(shì)制定优惠政(zhèng)策，激励和撮合关联方，把带押过户做好、交易流程简化、评估公信力做(zuò)强，着眼基础性制度。

“丁祖昱评楼市”表(biǎo)示，整体来看，2023年至今多城跟进“以旧换新”政策，在一(yī)定程度(dù)上可帮助置换需求客(kè)户快速卖房，同(tóng)时降(jiàng)低购房者(zhě)购房成本，盘活存量房，提高市(shì)场活跃度，进而促进房(fáng)地产市场平稳健康发展。但在(zài)当前整体市场(chǎng)承压的情(qíng)况(kuàng)下，政策执行效果不(bù)一，仍需调动多方(fāng)资源配合。

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