楼市罕见一幕。

外资巨头突然罕见唱多中 国房地产市场，引发(fā)关注。瑞银大中(zhōng)华区房地产研究主管分析师John LamJ在(zài)最(zuì)新的采访
中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助(zhù)，我们第(dì)一(yī)次对中国房(fáng)地产行业(yè)变得(dé)更加乐观。”

从市场层面来(lái)看，中国房(fáng)地产市场正陆续出现积极信号。其中，上海豪宅销售持续火爆，带(dài)动上海
新房房价指数环比上涨(zhǎng)；深圳楼市也出现复苏迹象，3月份二手房成交套数达4547套，环比大增(zēng)115.13%，截至4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过3月同期(qī)。

那么，在一系列利好信号(hào)的加(jiā)持(chí)下，中国(guó)楼市何时将迎来拐点(diǎn)？

罕见(jiàn)唱多

瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最(zuì)新的采访中表示：“在三年的看跌(diē)之后，由于政府的援助，我们第一次对中国(guó)房地产行业变得更加乐观。”

他预计，国内住
房(fáng)需(xū)求和供(gōng)应将(jiāng)在明年某个时候恢复到(dào)历史平均水平(píng)，中国大型地产(chǎn)开发商们的股票可能会出现反弹(dàn)。

值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕见地对中国恒(héng)大集团(tuán)给出了“卖出”评级，并将目标价从14.5港元下调至6港元，是唯一一位给予恒大卖出评级(jí)的分析师，震惊市场。

站在当前，John Lam认(rèn)为，在经历了(le)调整之后(hòu)，中国房地产行业正准备缓慢复苏。

John Lam预计，中国今年的房地产行(xíng)业销量和价格不会上涨，但降幅会有(yǒu)所缓解。他认为，按面积计算(suàn)，今年国(guó)内住宅销(xiāo)售可能会(huì)下降7%，低于2022年创(chuàng)纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下(xià)降 7%，较2022年39%的降幅收窄。

John Lam预测，一旦房价稳定下来，被压抑的需求将(jiāng)会回归 ，因为过去三年的房(fáng)地产价格下跌周期导(dǎo)致人们推迟(chí)购买。

John Lam还提到，由于许多房地产企(qǐ)业已停止购(gòu)买土地(dì)和(hé)建造房屋(wū)，从而减少了供应量。在楼市低迷期间，中国开(kāi)发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积计房地产(chǎn)销售37%的降(jiàng)幅(fú)。

John Lam认(rèn)为(wèi)，这(zhè)种“去库存”可能会使国内住(zhù)房的库存水平明显下滑。

John Lam进一步表示，中国的(de)房地产市(shì)场(chǎng)比日本更健康，其危机程度(dù)也不及后者严重。其原因是，中国城市化率和家庭杠杆率较低，并且实施(shī)了严格的外汇管制(zhì)，这些因素(sù)结合在一起，使中国能够比日本(běn)更好地(dì)管理房地产泡沫。

John Lam预测，期待房地产价格和新开工率在(zài)2025年6月前恢复稳定。目前，最大的争论是(shì)购房者需(xū)求如何恢复的宏观问题。

积极信号

其实，从市场(chǎng)层(céng)面来看，中国房地产市场(chǎng)正陆(lù)续(xù)出现积极信号，一线城市及新一线城市的回暖迹(jì)象愈发明显。

据中指(zhǐ)院的统计数(shù)据显示，截至3月(yuè)31日，重点城市二手房成交套数已连续6周环比(bǐ)增长，单(dān)周成交(jiāo)量一(yī)度达(dá)到2023年下半年以来周 度最高水(shuǐ)平。另据(jù)贝壳研究院监测，今年以(yǐ)来，贝(bèi)壳重点50城市二(èr)手房成交量持(chí)续向上修(xiū)复，部分城市(shì)和产品价格跌(diē)幅止跌甚至略有小幅上涨。

具体来看，上海楼市的(de)复苏较为明显，豪宅销售堪称火爆：

4月 21日，融创外滩壹号院二(èr)期开盘，该项目单
日销(xiāo)售额达99.97亿元(yuán)，去化率(lǜ)100%，成为今年内上(shàng)海单盘(pán)销售额TOP2的项目。

4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯(kǎi)旋门”开盘售罄，总(zǒng)价1.1亿元“楼王”开(kāi)场即被选购，单日(rì)收金70.27亿元(yuán)。

今 年3月底，位
于上海新天地(dì)板块的中海顺昌玖(jiǔ)里开(kāi)盘，以(yǐ)196.5亿(yì)元销售额直接刷新(xīn)全(quán)国开盘纪录。

受益于(yú)豪宅销售火爆的带动，上海新房房价指数环比涨幅已(yǐ)位列(liè)全国第一
。据(jù)国家统计局(jú)数(shù)据显示，2024年3月，上海新房房价指数环比上涨0.5%，领(lǐng)涨全(quán)国(guó)；同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨4.3%，位居全国第二。

另外，深圳 楼市也持续出(chū)现复苏迹象(xiàng)。据 深圳市房地产信息平台公布的(de)数据，3月份二手房成交套数达到4547套，其中二手住宅成交3840套，环比大(dà)增115.13%，创(chuàng)2023年(nián)4月份以来新高。

进入4月份，截至
4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过3月份同期。

另据深圳市房地产中介协会发布的数据，4月8日至4月14日，深圳(zhèn)全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环(huán)比增长34.3%，单周交易量再(zài)创2022年以来(lái)新高。

其中(zhōng)，刚需是
支撑近(jìn)期深圳二手房市场放量的重(zhòng)要力量。3月份深圳二手住(zhù)宅成交结构当中，60—90平(píng)方(fāng)米住宅成交(jiāo)占比39%，成(chéng)交占(zhàn)比(bǐ)最大(dà)；户型方面(miàn)，3月份三房户型成交占比42%，占比最大。

据北(běi)京市住建委官网(wǎng)数据统计(jì)，今年(nián)3月，二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套(tào)的“荣枯(kū)线”，并创(chuàng)下(xià)了(le)近一(yī)年来的(de)最高点。

重(zhòng)大变化

当前，我国房地产市场供(gōng)求关系已发(fā)生重大变化。

光大证券在最新的研报中指出，2024年监管层继续积极优化房地产政策，加快构(gòu)建(jiàn)房地产发展新模(mó)式。供(gōng)给侧看，监(jiān)管提出金(jīn)融业支持房(fáng)地产责无旁贷，继(jì)续通过信(xìn)贷、债券、股权(quán)等综合方式支持房地产融资，强调不(bù)同所有制(zhì)房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营
性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望
提升(shēng)。

光大证券表示，需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策(cè)”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷(dài)”，下(xià)调首付比例及按(àn)揭利率，进一步优化限购范(fàn)围和普通(tōng)住宅标准，对(duì)多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；随着地方政府楼市调控自主性(xìng)进(jìn)一步(bù)提升，2024年楼(lóu)市(shì)的城市分(fēn)化和区域分(fēn)化或进一步(bù)加剧。

中(zhōng)银国际(jì)也认为，各地在“因(yīn)城(chéng)施(shī)策”框架(jià)下(xià)，需求端政策进入了新(xīn)一轮发(fā)力期，或对市(shì)场的企稳和(hé)购房者置业情绪的修复(fù)有一定效果。今年行业供给侧将持续出清，项目白名单的落地一定程度(dù)上有助于缓解部分房企资金(jīn)紧张的局面。

责编：王璐(lù)璐

校对：高源‍‍‍‍