导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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