OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗(mù)前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区(qū)域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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