万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率(青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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