近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集蝴蝶会采蜜吗(jí)基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特蝴蝶会采蜜吗许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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