5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dān夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭g)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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