OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》险(xiǎn)规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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