饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗，应当(dāng)分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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