万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容yǐ)经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。<三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容/p>

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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