近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字