5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住(zh爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解ù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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