OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎ23岁属什么生肖ng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)23岁属什么生肖幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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