近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(d电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mahe)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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