饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用(寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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