导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束trong>有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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