文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购三公里是多少米，三公里是多少米(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(三公里是多少米，三公里是多少米bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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