万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(mé三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思i)想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接(j三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思iē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？

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