导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(j凶猛的意思是什么 凶猛的近义词ì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián凶猛的意思是什么 凶猛的近义词)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà凶猛的意思是什么 凶猛的近义词)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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