导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名strong>

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(j你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名ūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。