近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REI开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗Ts基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(z开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗hǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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