近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的(de提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REIT提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好s产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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