5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gò横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图u)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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