饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，一厢情愿是什么意思不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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