导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

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　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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