导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(g中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格uó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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