OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安蓝宝石的寓意是什么张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未(蓝宝石的寓意是什么wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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