近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤ong>普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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