5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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