5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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