5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fá1米等于多少mm 1米等于多少厘米ng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zh1米等于多少mm 1米等于多少厘米ōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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