万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者说唱歌手bp，说唱b7是什么意思，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ说唱歌手bp，说唱b7是什么意思)等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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