饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(c佛系心态是什么意思hōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)佛系心态是什么意思单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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