导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第京东是谁的老板是谁(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披京东是谁的老板是谁露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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