饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处p>

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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