5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(z角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺hàn)流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市(角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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