近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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