近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)我国最穷的5个城市，哪一个省最穷表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(我国最穷的5个城市，哪一个省最穷jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 我国最穷的5个城市，哪一个省最穷