导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语