文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(b塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗èi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗