OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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