OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定2197的立方根是多少，216的立方根是多少的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在2197的立方根是多少，216的立方根是多少公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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