5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xià我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀n)的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地(dì我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀)产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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