万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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