导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(m长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心ín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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